무허가 건물이 있는 토지 상속 시 주의사항

토지를 상속받는 과정에서 그 위에 건물이 있으면, 상속인은 종종 '건물도 내 재산이 되겠구나'라고 생각한다. 하지만 그 건물이 건축법상 허가를 받지 않은 무허가 건물이라면 이야기는 완전히 달라진다.
서류상 존재하지 않는 건물, 즉 무허가 건물은 상속인이 제대로 된 관리·처분·등기를 할 수 없는 상태로 남게 되고, 이는 추후 매도, 개발, 철거, 양도소득세 신고, 심지어는 형사처벌 리스크까지 동반할 수 있다.

무허가 건물은 흔히 시골 토지, 농막, 창고, 임야 내 가설건축물 등에서 발견되며, 오래전 지어진 것이 많아 소유권과 관리 책임이 불분명한 경우가 대부분이다.

이번 글에서는 무허가 건물이 있는 토지를 상속받을 때 주의해야 할 핵심 포인트, 그리고 사전 점검 및 후속 조치 방안을 구체적으로 다룬다.

 

 

무허가 건물이란 무엇이며, 왜 문제가 되는가

무허가 건물은 말 그대로 건축허가 또는 건축신고 없이 지어진 건축물이다. 건축법 제11조에 따라 일정 규모 이상의 건축물은 시·군·구청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 지어진 건물은 건축물로 간주되지 않고 법적 효력이 없다는 것이 원칙이다.

문제가 되는 이유는 다음과 같다:

• 건축물대장에 등재되어 있지 않아, 등기 불가
• 세금 신고 및 감면 혜택 대상에서 제외
• 건물 철거 명령 대상이 될 수 있으며, 과태료 부과 가능
• 제3자 소유일 경우, 소유권 다툼이나 철거 분쟁으로 이어질 수 있음
• 개발행위 허가, 토지 분할, 매각 등 활용 전반에 제약 발생

예를 들어, 토지 소유자가 아닌 타인이 무단으로 건물을 지은 상태라면, 상속인은 타인의 권리가 얽힌 복잡한 토지를 상속받는 셈이 된다. 이런 경우 소송 없이 깔끔하게 정리되기 어려우며, 상속 후 시간이 지날수록 문제는 더 커진다.

 

 

상속인으로서 확인해야 할 핵심 체크리스트

무허가 건물로 인한 리스크를 줄이기 위해, 상속인은 상속 개시 전 또는 직후에 다음과 같은 점검을 해야 한다.

✔️ 건축물대장 발급

해당 토지에 등재된 건물이 있는지 확인한다. 건축물대장이 없다면 무허가일 가능성 높다. (존재하지 않는 건축물로 표기될 수 있음)

✔️ 지적도 및 항공사진 확인

건축물대장이 없는데도 건물이 존재하면 무허가일 가능성이 있다. 과거 위성지도, 항공사진, 토지이용계획 확인원을 열람하여 언제부터 있었는지 파악한다.

✔️ 사용 현황 파악

누가 사용하고 있는지 확인한다(본인, 가족, 제3자).

→ 제3자가 사용하는 경우 무단 점유 또는 시효취득 주장 가능성도 있다.

✔️ 철거 대상 여부 확인

무허가 건물은 관할 지자체에 불법건축물로 등록되었을 수 있다.

→ 철거 명령 대상인지 확인하고, 과태료 부과 이력 여부 확인 필요

✔️ 매도·양도 가능성 점검

무허가 건물이 있는 토지는 일반 매도 시 매수인으로부터 계약 해제, 감가요구를 받을 수 있다. 
→ 매각 전 반드시 용도지역, 지목, 개발가능성 확인

 

 

무허가 건물 정리 및 활용 방안

무허가 건물이 발견되었다면, 다음과 같은 방식으로 정리하거나 활용 가능성을 검토할 수 있다.

건물 양성화 신청

지자체에서 불법건축물 자진신고 기간 또는 건축물대장 정비사업 등을 운영할 경우, 조건을 충족하면 양성화(합법 전환) 신청 가능
→ 공사 당시 기준에 맞아야 하고, 건축사 확인서 필요

건축물 철거 및 토지 정비

양성화가 불가능한 경우, 철거 후 원상복구가 가장 깔끔한 정리 방식
→ 이후 토지를 목적에 맞게 활용 가능 (매각, 분할, 농지 변경 등)

현상 유지 + 관리 이력 남기기

철거 또는 양성화가 당장은 어렵다면, 현황 사진, 사용내역, 인근 주민 확인서 등 관리 이력을 남겨 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비
→ 재산세 등 부과될 수 있으므로 납세자 등록도 고려

제3자 점유 시, 명도소송 또는 협의 매도 검토

무단 점유자가 거주 중일 경우, 협의에 의한 명도 또는 소송을 통한 퇴거
→ 반대로 일정 보상을 받고 매도하거나 지분 정리로 귀속 전환도 전략이 될 수 있음

 

 

무허가 건물이 있다고 해서 활용 가치가 없는 것은 아니다

앞서 정리한 철거, 양성화, 명도 등은 무허가 건물이 법적으로 정리되어야 하는 전형적인 경로다.
하지만 현실에서는 무허가 상태임에도 불구하고 실질적 활용 가치가 남아 있는 경우도 많다.
특히 해당 건물이 농촌 지역, 임야, 구거 인근, 도심 외곽에 위치한 경우에는 단순히 없애기보다는 전략적으로 ‘존재를 활용하는 방식’으로 접근할 수 있다.

1) ‘보존’이 아닌 ‘활용’ 중심의 접근: 지역 기반 목적 설정

먼저 건물 자체를 법적으로 완전히 정리하기 어려운 상황이라면, 해당 건물이 어떤 용도로 쓸 수 있을지를 다시 구조화해볼 수 있다.

• 농업 기반 토지: 무허가 창고, 농막은 농기계 보관, 비닐하우스 자재 적치장 등으로 제한적 활용 가능
• 도심 외곽: 주차장, 소형 창고, 재활용 보관소 등으로 활용되며, 소규모 임대 수익 모델로 전환 가능
• 노후 건물: 장기 철거 전까지 임시 사용 승인을 받아 단기 창고 임대 사업 가능

이처럼 건축물대장에 없다고 해서 완전 무가치한 것이 아니라, 현황 사용을 ‘임시적 자산’으로 재정의해보는 방식이 필요하다.

 

2) ‘일부 합법화’ 전략: 전체가 아닌, 핵심 구조만 정리

건물 전체를 합법화하기 어렵다면, 일부 구조만 따로 정리하는 방식도 있다. 예를 들어, 벽체와 지붕이 있는 폐농막이라면 지붕을 철거한 뒤, ‘가설 건축물’로 일부 등록 가능하다. 또는 기초공사가 없어 이동이 가능한 경우, 임시 건축물로 등록해 일정 기간 합법 사용 승인을 받는 방법도 있다.

이런 방식은 특히 다음 조건을 만족할 경우 활용 가치가 있다:

• 건축면적 50㎡ 이하
• 기초 없이 이동이 가능
• 주거용이 아닌 농업 또는 창고 용도
• 지자체의 개발제한구역·보전녹지 등에 해당하지 않는 지역

‘전면 합법화’는 어렵지만 ‘부분 승인’은 가능하므로, 활용 목적과 지자체 기준을 맞추면 새로운 방법이 열린다.

 

3) 무허가 건물을 활용한 보상 전략: 공익사업 대상지라면 그대로 보존하는 게 유리할 수도

토지 또는 건물이 공익사업 대상지에 포함되어 향후 수용 또는 보상이 예정된 경우,
무허가 건물을 굳이 철거하거나 신고하지 않고 현상 그대로 보존하는 것이 유리한 경우가 있다.

보상은 일반적으로 현황 기준 평가가 이루어지기 때문에,

• 무허가 건물이 일정 규모를 초과하면 ‘사용 목적 불문 현황 보상’으로 인정받기도 하고,
• 영업 중인 창고나 창고대여 수입이 있었다면, 간접적인 영업 보상 평가도 가능하다.

즉, 철거보다는 일정 기간 사용 내역을 정리해 두는 편이 보상 기준 설정 시 유리한 조건으로 작용할 수 있는 전략적 선택이 된다.

 

4) 실사용자와의 협의 활용: 공동 정비 또는 양도 협의

무허가 건물에 제3자가 거주하거나 사용 중인 경우,
단순 명도소송이 아니라 실사용자와의 협의를 통해 공동 정비 또는 분할 사용 계약 체결이 가능한 경우도 있다.

예를 들어 다음과 같은 방식으로 현실적 활용을 고려할 수 있다:

• 건물은 철거하지 않고 토지 사용료를 받고 협의 점유 상태로 유지
• 소유권 정리 후, 건물은 상대에게 매각하고 토지만 유지
• 일정 비용을 받고 건물·토지를 함께 양도하되, 건물 철거 조건부 계약으로 마무리

이러한 협의는 복잡한 법적 소송보다 빠르고 실익이 높으며, 장기적으로 가족 간 갈등이나 점유 분쟁을 사전에 해소하는 실질적 대응 전략이 된다.

 

이처럼 무허가 건물은 단순히 없애야 하는 문제로만 접근할 것이 아니라, 현황, 지역 특성, 점유 상황, 지자체 정책에 따라 ‘전략적 자산’으로 전환할 수 있는 가능성을 함께 고려해야 한다.

 

 

결론: 무허가 건물은 ‘지금은 가만히 있지만, 언제든 문제가 되는 시한폭탄’이다

무허가 건물은 상속 순간에는 문제없어 보일 수 있다. 하지만 상속등기, 매도, 개발, 세무신고, 건물 이용 등 모든 행위의 장애물로 작용할 수 있다. 심지어는 철거 명령을 받고도 몰랐다는 이유로 과태료를 물거나, 점유자가 시효취득을 주장하며 건물까지 달라고 소송을 제기하는 사례도 있다.

 

따라서 상속인이 해야 할 일은 단순하다.
→ 건물이 있으면 허가 여부부터 확인하고,
→ 무허가라면 존재를 인정하되 기록을 남기고,
→ 합법화 또는 철거 방향을 미리 정리하는 것이다.

 

눈에 보이지만 서류에 없는 건물은, 언제든 상속인을 위험하게 만들 수 있다. 문제가 되기 전에 먼저 움직이는 것이, 상속인의 권리와 재산을 지키는 첫걸음이다.