장기 미사용 토지로 인한 국세청 추징 사례와 대응 방법

'언젠간 쓰겠지'라는 마음으로 수십 년째 손도 대지 않고 방치해온 시골 땅. 그 땅이 갑자기 국세청의 세무조사 대상이 되고, 예상치 못한 재산세, 양도소득세, 가산세까지 추징되며 가족에게 부담이 되는 일이 실제로 일어나고 있다.
토지를 방치했을 뿐인데, 사용하지도 않은 사람에게 왜 세금이 부과되는 걸까?

이 문제는 단순한 실수나 해프닝이 아니라, 법적으로 분류되지 않은 ‘장기 미등기·미사용 토지’에 대한 국세청의 과세 대상 확대와 직접 관련이 있다.

특히 최근에는 공익사업 개발, 보상 대상지, 무단점유지 정비 등이 확대되면서, 국세청이 비활성 토지 데이터 베이스를 적극 조사하는 추세다.

 

이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 어떤 상황에서 추징이 발생하는지, 그에 대한 법적·행정적 대응 방법, 그리고 앞으로 장기 미사용 토지를 관리하는 데 필요한 세무 전략을 구체적으로 확인해 보자.

 

 

실제 사례: 30년 묵은 조부 명의 땅, 양도세 수천만 원 추징

경기도 Y시에 거주 중인 박 씨는 몇 년 전 아버지가 돌아가신 뒤, 유산 목록을 정리하던 중 조부 명의로 남아 있는 임야 한 필지가 있다는 사실을 알게 되었다. 해당 땅은 1990년대부터 방치되어 있었고, 주변 주민이 경작해온 상태였다. 등기도 되어 있지 않았고, 상속 절차도 밟은 적이 없었기 때문에 박 씨는 실질적으로 소유한 적이 없다고 여겼다.

그러나 2023년 초, 해당 지역에 산업단지 개발이 진행되며 LH가 보상 대상 토지를 조사하는 과정에서 박 씨의 가족이 법적 상속인인 것이 확인되었고, 보상 협의가 진행되기 시작했다.
문제는 이 과정에서 국세청이 보상 내역을 확인하고, 박 씨에게 양도소득세 + 미신고 가산세 + 이자세 등 수천만 원을 추징한 것이다. 박 씨는 그 땅이 우리 땅인 줄도 몰랐다며 억울함을 호소했지만, 국세청은 상속 개시일 이후 해당 토지에 대한 소유권이 법적으로 귀속된 것으로 간주된다며 무신고로 인한 추징을 정당화했다.

이 사례는 실제 소유·사용 여부와 무관하게, 서류상 귀속된 재산은 법적 책임이 발생한다는 점을 명확히 보여준다.

 

 

국세청 추징이 발생하는 조건과 세금 항목

국세청은 다음과 같은 경우에 장기 미사용 토지를 대상으로 세금 추징을 할 수 있다:

• 상속이 발생한 지 6개월이 지났는데도 상속등기를 하지 않은 경우
• 공익사업 또는 개발보상 과정에서 토지가 현금화(양도)되었을 경우
• 타인이 무단 점유한 상태에서 소유자가 인지했음에도 방치했을 경우
• 국세청이 미등기 재산 신고 누락 데이터를 분석해 자동 추적하는 경우

이때 부과될 수 있는 세금 항목은 다음과 같다:

< 세금 항목설명 >

양도소득세	토지 보상 또는 매도 시 발생한 차익에 대해 과세 (취득가액 불분명 시 세액 증가)
상속세	일정 기준 이상 자산 상속 시 발생 (공제 범위 초과 시)
가산세	무신고, 과소신고, 지연신고 시 최대 40%까지 부과
이자세(연체이자)	추징 시점까지 미납 상태 유지한 데 따른 이자

 

즉, 단순히 몰랐다, 등기를 안 했다는 이유만으로 면제되는 것이 아니며 법적으로 이미 상속인이 된 순간부터 세무상 책임이 발생한다는 점을 반드시 인식해야 한다.

 

 

대응 방법: 세무 리스크를 줄이는 실질 전략

이미 국세청으로부터 세금 고지를 받았거나, 추징 가능성이 있는 토지를 보유하고 있다면, 다음과 같은 대응 전략이 필요하다.

1) 상속등기 및 소명자료 제출

우선 상속등기를 지체 없이 진행하고, 고지 받은 세금에 대해서는

상속개시일, 미인지 사유, 등기 지연 경위, 실사용 여부 등을 설명하는 소명자료(경위서, 가족관계증명서, 부동산 거래내역 등)를 세무서에 제출해 과세 조정 또는 가산세 감면 요청이 가능하다.

2) 취득가액 추정 및 감정평가 활용

양도소득세는 취득가액이 없을 경우, 전액을 이익으로 간주해 과세하기 때문에 매우 높은 세액이 산정된다.
이를 피하려면, 상속 당시의 감정평가서 또는 공시지가 자료를 제출해 취득가액을 추정하는 것이 현실적인 대안이다.
감정평가 비용은 수십만 원 수준이지만, 수천만 원의 세금을 줄일 수 있는 강력한 증빙 수단이 된다. 감정평가 활용법에 대해서는 아래의 '감정평가를 통한 세금 절감 전략: 핵심 활용법'에서 다루겠다.

3) 경작 여부, 실제 관리 이력 제출

해당 토지가 직접 경작되지 않았고, 제3자가 무단 점유했거나 사용하고 있었다는 객관적 증거를 제출하면, 양도세 감면 사유로 일부 인정될 수 있다. 사진, 드론 촬영, 인근 주민의 확인서, 무단 점유자와의 협의서 등이 활용 가능하다.

 

 

감정평가를 통한 세금 절감 전략: 핵심 활용법

상속 토지에 대해 국세청의 세금 부과가 예고되었거나 이미 추징 통보를 받았다면, 세금을 합리적으로 줄이는 가장 강력한 수단 중 하나가 바로 감정평가 활용이다.
많은 상속인들이 '그 땅이 얼마짜리인지도 모르겠다'며 당황하는 경우가 많은데, 바로 이때 공인된 감정평가사의 평가서를 제출하면 양도소득세와 상속세 과표 기준을 정교하게 조정할 수 있다. 특히 오래전 취득한 토지일수록 취득가액 불명확으로 간주되기 쉽고, 그 경우 양도 차익 전액에 대해 과세되기 때문에, 세율 40% 이상이 적용되는 과도한 세부담으로 이어질 수 있다.

1) 감정평가가 필요한 대표 상황

• 상속 개시일 이전의 취득 당시 가격을 증명할 자료가 없는 경우
• 수십 년 전의 구입가가 누락되어 과세 기준이 ‘0원’으로 처리될 경우
• 토지가 최근 개발 대상지로 지정되어 시세와 공시지가가 큰 차이를 보이는 경우
• 국세청이 기계적 기준으로 양도세를 산정했을 때 이의신청을 준비해야 하는 경우

이러한 상황에서 감정평가를 활용하면, 국세청에 다음과 같은 식의 주장을 할 수 있다:

 

“해당 토지는 상속 개시일 당시 이미 시장가치가 ○○원 수준이었으며, 단순 공시지가 또는 국세청 자동 계산식으로는 실제 차익을 정확히 반영하지 못한다.”

 

이 주장은 세법상 인정된 기준에 근거하며, 실제로 양도세 감면 또는 과세표준 조정 사례가 다수 존재한다.

 

2) 감정평가 활용 절차

- 감정평가사 사무소에 의뢰

• 한국감정원(KAB) 또는 민간 감정평가법인에 의뢰 가능
• ‘상속 당시 기준 시점 감정평가서 발급 요청’으로 정확히 지정해야 함

- 감정평가 기준일 설정

• 보통 상속세 신고를 위한 기준은 상속개시일(사망일) 기준,
• 양도소득세 관련 대응은 양도일 기준의 과거 시점 평가로 구분

- 제출 서류 준비

• 등기부등본, 토지대장, 공시지가 확인서, 사진자료
• 개발계획서, 주변 시세 참고자료 등이 있으면 신뢰도 향상

- 평가 결과 확인 및 조정 협의

• 평가 결과가 적정하지 않다고 판단되면, 이의제기 또는 타 감정평가서 병행 제출도 가능

- 세무서 제출 및 감면 신청서 작성

• 양도소득세 과표를 조정할 때는 ‘취득가액 보정요청서’와 함께 감정평가서를 첨부
• 세무서 담당자와 직접 협의해 제출 포인트를 조율하면 효과적임

 

3) 감정평가 활용 시 유의할 점

• 감정평가는 ‘세금 회피’가 아닌 ‘세액 합리화’ 목적이라는 점을 분명히 해야 한다
• 감정평가 결과는 무조건 수용되지 않으며, 국세청은 세무공무원 판단 + 제3감정 요청을 병행할 수 있음
• 감정평가 비용은 보통 1건당 50~100만 원 수준이지만, 세금 감면 효과는 수천만 원까지 가능

또한 감정평가는 향후 공익사업 보상, 국공유지 분쟁, 경계 분할 등 다양한 상황에서 ‘증거자료’로 재활용될 수 있기 때문에, 단지 이번 과세 건만을 위해서가 아니라 토지자산의 장기적 가치 증명 자료로도 의미가 크다.

 

결론: 미사용 토지도 세금 부채가 될 수 있다

토지를 사용하지 않았다고 해서 책임이 없는 것은 아니다. 서류상 소유자 또는 상속인으로 기재되어 있는 이상, 국세청은 언제든 과세 권한을 행사할 수 있다. 특히 개발 정보가 노출되거나 보상이 예고된 지역일수록 잠자고 있던 토지가 세무 리스크의 중심이 된다.

장기 미사용 토지가 있다면, 지금이라도 등기 여부, 공시지가, 지목 상태, 과세 내역, 무단 점유 여부 등을 확인하고, 필요하다면 감정평가와 전문가 상담을 통해 미리 세금 대비 시나리오를 준비해야 한다.
가장 비싼 세금은 ‘몰라서 내는 세금’이다. 소극적인 방치는 비용으로 되돌아온다. 지금부터라도 한 필지씩 정리해두는 것이 결국 나와 가족의 재산을 지키는 첫걸음이다.