국유지와 인접한 미사용 토지의 상속 문제

국유지와 인접한 개인 소유의 미사용 토지는 상속 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있다.
등기상 존재하는 토지가 현실에서는 사라졌거나, 반대로 국유지에 무단 편입되어 있는 사례가 자주 발생한다.

이러한 땅은 ‘있는 듯 없는’ 애매한 형태로 존재하며, 상속 절차를 방해하거나 국가 귀속, 사용 제한 등의 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높다.

이 글에서는 국유지 인접 토지의 법적 리스크, 상속 시 체크포인트, 그리고 해결 및 활용 방안을 구체적으로 정리한다.

 

 

왜 국유지 인접 미사용 토지가 상속 문제로 떠오르는가?

토지 상속은 단순히 명의 이전을 의미하는 것이 아니다.
특히 국유지와 맞닿아 있는 토지를 상속하는 경우, 법적으로나 실제로 문제가 복잡해진다. 이런 토지는 장기간 방치되어 실제 경계가 흐려지거나, 국유지에 일부 침범하거나, 반대로 국유지가 개인 토지를 침범한 상태일 수 있다.

이러한 경계 불일치는 토지 분할, 사용, 개발, 매매를 어렵게 만들며, 상속 등기조차 지연되는 요인이 된다.

특히 농지나 임야처럼 넓고 경계가 불명확한 토지는, 인접 국유지와 구분 없이 관리되다가 실제 현황과 지적도상 경계가 일치하지 않는 상황으로 발전하게 된다.

상속인 입장에서는 분명 등기상 존재하는 땅이지만, 현장을 방문하면 사라졌거나 국유지에 흡수된 형태를 목격하게 된다.
이런 상황이 벌어지면 단순한 상속 절차가 경계 분쟁, 무단 점유 논란, 국유지 회복 청구 등 복잡한 문제로 확산된다.

 

 

실제로 발생하고 있는 사례들

국유지와 인접한 미사용 토지는 다음과 같은 현실적인 문제를 유발한다:

• 실제 면적이 등기상 면적보다 좁음: 국유지가 개인 소유 토지를 침범했지만, 오래전부터 관리가 안 돼 그대로 방치된 사례
• 국유지 일부를 개인이 무단 점유한 경우: 고인이 주변 국유지를 포함해 사용해 왔고, 실제 경계선에 대한 인식이 없었던 경우
• 등기상 존재하지만 현황상 '없는 땅': 도로나 하천 정비로 인해 사라진 토지를 등기상으로는 상속해야 하는 상황
• 기존 임야가 국유 임도에 편입된 경우: 특히 산림지역에서 경계가 자연스럽게 무너져 발생하는 현상

이러한 문제는 ‘지적도’와 ‘현황도’가 일치하지 않기 때문에 생기며, 토지를 상속받는 순간부터 국가와의 법적 분쟁 가능성을 안게 되는 것이다.

 

 

상속 전에 반드시 확인해야 할 핵심 점검 항목

국유지와 맞닿은 토지를 상속받기 전에는 반드시 다음과 같은 사항들을 점검해야 한다.

① 토지의 경계와 실제 위치 확인

‘지적도’와 ‘지번도’만 보는 것은 충분하지 않다. 반드시 지적 측량을 통해
토지가 실제로 어디까지이고, 국유지와의 경계선이 어떻게 구성되어 있는지를 확인해야 한다.
국유지와의 경계가 명확하지 않다면, 상속 후에도 지속적인 분쟁이 이어질 수 있다.

② 국유지와의 중복 점유 여부

등기상 내 땅으로 보이지만, 일부가 국가 소유로 편입되어 있거나 점유하고 있는 상황이 있을 수 있다.
이럴 경우 상속인은 해당 면적에 대해 토지회복청구소송 또는 국유재산 사용허가 요청을 검토해야 한다.

③ 토지의 현황 사용 내역

토지가 사실상 방치된 상태라면, 국유지처럼 보일 수 있다. 이 경우 국가는 일정 기간 사용 흔적이 없는 땅을 무연고 토지로 간주하여 국유지화하는 절차를 밟을 수 있다. 따라서 상속 전이라도 간단한 표지판, 울타리, 잡목 제거 등 관리 흔적을 남겨야 한다.

 

 

상속 후 예상되는 법적 분쟁과 대응 방안

국유지 인접 토지를 상속받으면 아래와 같은 분쟁이 발생할 수 있다:

국유재산 침범에 대한 변상 요구

국가는 국유지를 무단 점유한 상속인에게 변상금 또는 원상복구를 요구할 수 있다.
이에 대해 ‘점유의 고의성 없음’을 주장하거나, ‘경계 불분명’으로 인한 과실을 입증해야 한다.

 

경계 복원 소송

상속인은 지적측량을 통해 경계 복원 절차를 신청할 수 있다.
만약 측량 결과 국유지가 본인의 토지를 침범한 경우, 회복을 청구하거나 보상 협상을 진행할 수 있다.

 

국유지 사용 허가 신청 또는 협의 매입 요청

경계가 애매하고 실제로 토지를 분할 사용하기 어려운 경우에는,
국유지 일부에 대해 사용 허가를 신청하거나 협의 매입을 요청하는 방식으로 해결할 수 있다.
이 경우 지방 국유재산관리과 또는 한국자산관리공사(KAMCO)와 협의해야 한다.

 

 

사전에 문제가 발생하지 않도록 예방하는 방법

상속인이 미리 준비할 수 있는 예방 조치는 다음과 같다:

① 정기적인 지적도 확인 및 토지 측량

‘공유재산과 물품관리법’에 따르면 국가 귀속 대상 토지는 일정 기준 이상 방치되었을 경우 국유화될 수 있다.
따라서 정기적으로 국토교통부 지적편집도, 토지이용계획 확인서, 등기부등본을 통해 내 땅 상태를 확인하는 것이 중요하다.

 

② 국유지 인접 토지의 경계 복원 절차 신청

지자체에 경계 복원 측량을 요청하여 정확한 위치를 확정하면, 이후 발생할 수 있는 법적 다툼을 사전에 차단할 수 있다.

 

③ 사용 의사 표현 및 관리 흔적 남기기

국유지와 혼동될 가능성이 높은 토지는 최소한의 사용 흔적이라도 남겨야 한다.
예: 표지판, 출입 금지문구, 울타리, 주기적인 제초 작업 등
이러한 관리 행위는 법적 분쟁에서 ‘점유의사 존재’로 간주되어 유리한 증거로 작용한다.

 

 

국유지 인접 미사용 토지, 어떻게 활용할 수 있을까?

이러한 토지는 활용이 제한적일 수 있지만, 다음과 같은 방법으로 자산화할 수 있다.

• 임시 창고, 컨테이너, 주차장 등으로 단기 활용
• 태양광 발전 부지로 활용 (국유지 사용 허가 포함)
• 지자체와 협의해 공공시설 부지로 매각
• 국가 또는 지자체에 임대 요청하여 협력 수익 창출

특히 농지나 임야인 경우, 농지은행이나 산림청에 위탁 운영 요청을 통해 방치 상태를 벗어나면서 합법적인 관리 기록을 남길 수 있다.

 

 

결론: 국유지 인접 토지는 상속 전 철저한 ‘현장 확인’이 답이다

국유지와 맞닿은 미사용 토지는 상속인에게 잠재적인 자산이 될 수도 있지만, 반대로 법적 리스크와 세금, 분쟁의 씨앗이 될 수도 있다. 문제는 대부분 ‘몰랐다’는 이유로 방치된 상태에서 시작되며, 실제 상속이 개시된 이후에는 해결까지 수년이 걸릴 수 있다.

 

그러므로 상속인이 될 가능성이 있다면, 지금 바로 토지의 경계, 권리관계, 현황 사용 내역, 국유지와의 접촉 여부를 확인해야 한다.
준비된 상속만이 당신의 자산을 지킬 수 있다. 그리고 이 작은 준비가 미래의 큰 손실을 막아줄 것이다.