상속 받은 토지 불법 점유자 대응 실전 가이드

토지를 상속받았지만 막상 현장을 가보니 누군가가 이미 그 땅을 사용하고 있는 경우가 많다.
특히 시골의 임야, 전답, 공터 등은 장기간 방치되어 있다 보면 제3자가 무단으로 점유하거나 이용하는 상황이 자주 발생한다.
상속인은 분명 등기상 소유권을 가지고 있음에도, 현실에서는 해당 토지를 마음대로 쓸 수 없게 된다.

이처럼 불법 점유가 발생하면 법적 절차와 대응 전략 없이 무작정 대면하거나 방치하면 오히려 더 큰 손실을 입게 된다.

이 글에서는 불법 점유자를 합법적으로 퇴거시키는 절차부터, 점유자의 유형별 대응법, 필요 서류, 증거 확보, 법적 보호 조치까지
현실적인 대응 전략을 구체적으로 설명한다.

 

상속된 토지에 불법 점유자가 있는 경우 판단 기준

먼저 불법 점유인지 여부를 객관적으로 판단해야 한다. 모든 점유자가 불법은 아니며, 다음과 같은 조건이 충족되어야 무단 점유자로 간주할 수 있다:

• 상속인이 등기를 완료했거나, 상속권을 법적으로 취득한 상태
• 점유자가 소유권, 임대차계약서, 사용승낙서 등의 사용 권리를 갖고 있지 않은 상태
• 지자체나 국가로부터 점유 허가를 받은 기록이 없음
• 점유 행위가 지속적이고 배타적이며 독립적인 방식으로 이루어진 경우

즉, 단순히 땅 위에 사람이 드나든다고 해서 무조건 불법은 아니며, 상속인의 권리가 침해되고 있는지, 그리고 점유자가 정당한 권원을 가지고 있는지가 핵심이다.

 

불법 점유자 유형별 대응 전략

불법 점유자는 유형에 따라 대처 방식이 달라져야 한다. 각 유형별로 특징과 전략을 정리하면 다음과 같다.

1) 고의 무단 점유자 – 불법 건축, 울타리 설치 등

이 유형은 토지 위에 무단으로 창고, 컨테이너, 농막, 비닐하우스 등을 세워 사용하는 경우다.
이들은 사용 권한이 없으며, 실제로 타인의 토지를 침범하고 있음에도 상속인의 연락을 피하거나 권리를 부정한다.
→ 이 경우 부당이득 반환청구 + 토지 인도 청구 + 철거 명령을 함께 신청해야 한다.

2) 착오 점유자 – 경계 착오, 이전 소유자 구두 동의 등

지방 토지에서는 이웃이 경계를 잘못 인식하거나, 이전 소유자(고인)로부터 구두로 사용 승낙을 받았다고 주장하는 경우가 많다.
이들은 악의적인 무단 점유자는 아니지만 법적으로 점유권을 주장할 수 없다.
→ 측량을 통해 경계를 분명히 한 뒤 내용증명 및 합의 유도 후 소송 절차를 밟아야 한다.

3) 장기 점유 주장자 – 시효취득을 내세우는 경우

10년 이상 실사용을 근거로 소유권이 본인에게 있다고 주장하는 경우가 있다. 이 경우 민법상 일정 요건이 충족되면 시효취득이 가능하다.

→ 상속인은 점유자가 선의·평온·공공연한 점유를 했는지 반박 증거를 수집하고, 소유권보존등기 경정소송을 병행해야 한다.

 

불법 점유자 대응을 위한 필수 사전 준비

불법 점유자를 상대로 법적 조치를 취하기 위해서는 다음과 같은 사전 준비가 필요하다.

1) 상속 등기 완료 여부 확인

상속 절차가 완료되지 않았을 경우 법적으로 소유권이 상속인에게 인정되지 않을 수 있기 때문에 반드시 상속 등기 완료 후 대응을 시작해야 한다.

2) 점유 상태 촬영 및 문서화

토지에 설치된 구조물, 사용 흔적, 출입 통로 등을 사진·영상·지도 등으로 기록한다. 이 자료는 민사 소송 시 불법 점유를 입증하는 핵심 증거가 된다.

3) 사용 권원 유무 확인 요청

상대방에게 임대차계약서, 사용승낙서 등 권원 근거가 있는지 요청해보자. 없다고 답변하거나 회피하면 불법 점유로 간주 가능하다.

 

불법 점유자에게 보낼 수 있는 1차 경고: 내용증명 발송

내용증명은 법적 분쟁 발생 시 정식 경고 및 권리 주장의 근거가 되는 문서다. 불법 점유자에게 먼저 전화나 방문보다 내용증명을 통해 소유권 주장을 공식화하는 것이 효과적이다.

내용증명 주요 내용 예시

• 해당 토지가 ○○상속인 명의의 사유지임을 알림
• 현재 무단으로 점유 및 사용 중인 사실을 확인하였음
• ○일 이내 자진 철거 및 원상복구 요청
• 이를 이행하지 않을 경우 민사소송 및 형사고발 절차를 진행할 것임

내용증명은 우체국 또는 인터넷우체국을 통해 발송 가능하며, 상대방이 받지 않더라도 발송 기록이 증거로 활용된다.

 

민사소송으로 강제 퇴거 및 손해배상 청구하기

내용증명에도 불응할 경우, 민사소송을 통해 다음과 같은 조치를 취할 수 있다:

1) 토지 인도 청구 소송

불법 점유자에게 해당 토지를 반환하라는 명령을 법원에 청구한다.

2) 부당이득 반환 청구

사용 기간 동안의 이득(임대료 상당액 등)을 상속인에게 반환하라고 청구한다.

3) 철거 청구 소송

무단 설치된 컨테이너, 농막, 구조물 등에 대해 철거를 요청할 수 있다.

 

모든 소송은 지방법원에 접수하며, 변호사 없이도 가능하지만, 장기 점유 시효취득을 주장할 경우에는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

 

형사 고발은 언제 가능할까?

불법 점유자에 대해 형사 고발이 가능한 경우는 제한적이다. 민사 사건으로 취급되는 경우가 대부분이지만, 다음과 같은 경우에는 형법 위반으로 고발 가능하다:

• 고의로 남의 토지를 무단 침입하고 거부하는 경우 → 건조물침입죄 또는 부동산점유이탈물횡령죄 적용 가능
• 명의도용으로 가짜 임대차 계약서를 위조한 경우 → 사문서 위조죄 적용 가능
• 정당한 퇴거 요구에 폭력을 행사하거나 위협한 경우 → 협박죄, 폭행죄 적용 가능

형사 고발은 관할 경찰서 또는 검찰청에 진정서 접수 후, 수사 절차를 통해 이뤄진다.

 

분쟁을 막기 위한 상속인의 선제적 조치

상속인은 다음과 같은 선제적 관리 방법을 통해 불법 점유를 예방할 수 있다:

• 상속 직후 현장 방문 및 간단한 경계 표시(표지판, 말뚝 등)
• 지적도와 현황도 비교 확인 후, 실제 위치 정리
• 연 1회 이상 관리 흔적 남기기 (사진 촬영, 제초, 간단한 정비 등)
• 임대가 어려운 경우에는 농지은행이나 산림청에 위탁 신청

이러한 조치를 취하면, 법적으로 '사용 의사와 점유의사'가 인정되어 향후 불법 점유에 대해 보다 강력한 법적 대응이 가능하다.

 

결론: 불법 점유는 즉시 대응하자

상속된 토지를 무단으로 사용하는 사람이 있다는 사실은 상속인에게 큰 심리적 스트레스와 금전적 피해를 동시에 안겨준다.
하지만 그 상황을 방치하면 점유 기간이 길어져 시효취득의 빌미를 제공하거나, 명도 소송이 더 복잡해질 수 있다.

따라서 불법 점유는 최대한 조기에 파악하고, 법적 권리를 바탕으로 정당하게 대응하는 것이 무엇보다 중요하다.
내용증명부터 민사소송까지의 절차를 체계적으로 따라가면 누구든 자신의 토지를 지킬 수 있다.

지금 바로 내 토지를 점검해보자. 혹시 누군가가 내 땅에 몰래 들어와 살고 있진 않은가?