토지대장에는 있지만 지적도에는 없는 땅, 토지 상속 처리 어떻게 하나

상속을 준비하면서 토지를 정리하다 보면, 예상치 못한 장애물에 부딪히는 경우가 있다.
대표적인 사례 중 하나가 바로 토지대장에는 존재하지만, 지적도에는 표시되지 않는 땅이다.
서류에는 땅이 있는데, 지도에는 없는 이 상황은 매우 낯설고도 당혹스럽다.
하지만 이 문제는 실제로 자주 발생하며, 토지 상속이나 등기 이전, 개발, 보상 등과 직결되는 법적 리스크를 안고 있다.

이런 경우 많은 상속인들이 “이 땅은 진짜 있는 건가요?” “팔 수는 있는 건가요?” 같은 질문을 하게 되며,일부는 해당 토지가 허가되지 않은 맹지이거나 사실상 실체가 없는 등록 오류 토지라는 말을 듣고 더 큰 혼란에 빠지기도 한다.

이번 글에서는 이처럼 지적도에는 없는 땅이 왜 생기는지, 그 상태에서 상속 처리를 어떻게 해야 하는지,
그리고 등기 이전과 활용을 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지를 구체적으로 정리해본다.

 

왜 토지대장에는 있는데 지적도에는 없을까?

먼저 이 현상이 발생하는 구조부터 이해해야 한다.
대한민국의 부동산 정보는 크게 토지대장과 지적도(또는 임야도) 두 가지 문서에 기반해 관리된다.

• 토지대장은 해당 토지의 면적, 지목, 소유자 등을 기재한 행정적 문서
• 지적도는 해당 토지의 실제 위치와 경계를 표시한 공간정보 기반의 지도

그런데 오래된 토지 중 일부는 일제강점기 또는 1960~70년대 측량 오류, 지번정리 과정에서의 누락, 국유지 또는 공공용지와의 경계 충돌 등의 이유로 인해 토지대장에는 존재하지만 지적도에는 등록되지 않은 상태로 남아 있는 경우가 있다.

이러한 토지는 공부상 존재하지만, 공간적으로는 인식되지 않는 상태이며, 행정적으로는 '지적불일치 토지' 또는 '도면누락지'로 분류된다. 이런 경우, 땅의 존재는 법적으로 인정받기 어렵고, 상속등기, 활용, 매도, 보상 등의 절차가 중단된다.

 

토지 상속 하려면 먼저 ‘실체’부터 회복해야 한다

지적도에 없는 토지는 일반적인 상속등기 절차로는 진행이 불가능하다.
소유권 이전을 위한 전제조건은 '지적도상 등록된 필지'로 회복시키는 것이다.
이를 위해서는 먼저 국토교통부 또는 해당 토지가 속한 시·군청 지적과에 ‘지적도 복구 신청’을 해야 한다.

절차는 다음과 같다:

 

토지대장에 존재하는 지번 확인 - 토지대장 또는 구 토지대장을 열람하여 해당 지번과 등록정보를 확보

지적도에 누락된 사실 확인 - 지적도, 임야도 또는 도면 파일을 열람하여 실제 표시가 없는지 확인

지적도 복구 신청서 제출 - 해당 관할 시청 지적과에 복구 신청서, 사유서, 등록정보 첨부

현장 측량 및 조사 - 한국국토정보공사 등의 측량기관이 현장을 방문해 존재 여부 조사

복구 승인 및 신규 도면 등록 - 정당한 경우 복구가 승인되며, 지적도에 신규 필지로 등재됨

 

이 과정은 보통 수개월이 소요되며, 토지 실체가 없거나 국가 귀속 토지일 경우 반려될 수 있다.
따라서 먼저 토지의 실존 여부와 행정관계 확인이 선행되어야 하며, 필요할 경우 측량사 또는 행정사, 변호사의 조력을 받는 것이 좋다.

 

복구 이후 토지 상속 절차 및 활용을 위한 단계별 가이드

지적도 복구가 완료되어 필지로 정식 등록되었다면, 이제부터는 일반 상속 토지처럼 등기 절차를 진행할 수 있다.
그러나 복구 이후에도 주의해야 할 사항이 많다.

 

토지 상속등기 신청

- 복구된 필지에 대해 상속인 전원이 협의하여 상속재산분할협의서를 작성

- 등기소에 상속등기 신청 (기존과 동일한 서류 필요)

재산세 및 과세이력 확인

지적도 복구 이전에는 과세가 누락된 상태였을 수 있으므로,
복구 후 재산세가 처음 부과될 수 있다. 이때 역추징이 발생하는 경우는 드물지만, 고지서 발행을 확인하고 납세자 변경 신청이 필요하다.

지목 확인 및 토지이용계획 검토

복구된 토지는 대부분 ‘기타’ 또는 ‘잡종지’로 등록되므로,
이후 지목 변경이나 용도지역 확인이 필요할 수 있다.

활용 또는 매도 계획 수립

복구된 필지는 개발행위가 제한될 수 있으므로, 지자체 도시계획과에 토지이용허가 여부를 사전 조회해야 한다.

또한 매도 시, 구거(하천), 맹지, 국공유지와의 경계분쟁 소지 여부를 반드시 확인해야 한다.

장기적으로는 보상 대상 여부까지 검토

도로 예정지, 공익사업 예정지에 포함되어 있는 경우, 복구 및 등기 이후 공익사업 보상 대상이 될 수 있어 추가적인 재산권 회복이 가능하다.

 

 

복구한 땅의 활용을 위한 전략적 접근

지적도 복구 이후에는 단순히 보유만 하기보다는, 해당 토지의 활용성과 수익성을 객관적으로 점검하는 것이 중요하다. 복구된 토지라도 위치, 지목, 용도, 접근성 등에 따라 실질 가치가 천차만별이기 때문이다.
이때 다음과 같은 전략적 활용 방향을 고려해볼 수 있다:

 

소규모 임대 또는 사용승낙 계약 활용

복구한 토지가 소규모(예: 50평 미만)이고 맹지일 경우, 단독 개발은 어려울 수 있다. 이 경우에는 이웃 주민 또는 인근 농가에 임대하거나, 사용승낙 계약을 체결하여 관리 책임을 일부 위임하는 것이 유리하다. 이렇게 하면 불법 점유 위험도 줄이고, 일정한 소득도 발생할 수 있다.

지목 변경을 통한 활용성 제고

복구 직후에는 대부분 ‘잡종지’나 ‘기타’로 등록되지만, 토지 이용계획에 따라 지목 변경을 통해 ‘전’, ‘답’, ‘대지’ 등으로 전환할 수 있다. 이를 통해 향후 매각 시 공시지가 및 실거래가 상승 효과를 기대할 수 있으며, 세금 산정 기준도 유리하게 조정될 수 있다.

개발 보상 가능성 사전 파악

만약 복구한 토지가 향후 도로 예정지, 농촌개발지구, 산업단지 주변 등에 위치할 경우, 공익사업 보상 대상이 될 가능성이 존재한다. 이런 경우 복구 및 등기 후 일정 기간 보유만 해도 토지보상법에 따른 시세보다 높은 보상금 수령이 가능하다. 사전에 지자체의 도시계획 정보공개자료 열람을 통해 가능성을 점검해두는 것이 바람직하다.

 

 

상속인 간 갈등 예방을 위한 지적도 복구 협의 전략

마지막으로, 이러한 복구 절차는 대부분 공동상속인 전원의 협의가 필요하다. 일부 상속인이 “실체가 없던 땅을 굳이 복구할 필요가 있느냐”고 주장하며 협조하지 않는 경우도 있다. 하지만 복구가 완료되면 해당 토지의 가치는 상당히 달라지기 때문에, 갈등이 발생하기 전에 사전에 협의 체계와 책임 분담 구조를 명확히 해두는 것이 좋다.

 

예를 들어, 다음과 같은 합의 문서 작성이 가능하다:

 

“○○씨가 지적도 복구 절차를 주도하고 발생 비용을 선지급함”

“복구가 완료되면 해당 지분의 일정 비율은 ○○씨에게 우선 귀속됨”

“협의 완료 후 상속등기 및 매도 시 발생 수익은 비율에 따라 배분함”

 

이러한 문서화는 향후 분쟁을 줄이고, 복구 과정에서 발생하는 비용부담 문제, 인감증명서 발급 등 실무 협조를 원활히 이끌어내는 데 도움이 된다.

 

 

결론: 사라진 땅의 복원은 가능하다, 그러나 타이밍이 중요하다

지적도에 없는 땅이라고 해서 반드시 소유권이 없는 것은 아니다. 하지만 행정적으로 복구하지 않으면, 아무런 권리도 행사할 수 없고, 상속도 불가능하다. 이러한 토지는 대부분 시간이 오래 지나면서 가족 구성원이 줄고, 상속인조차 모르는 사이에 방치되어 있는 경우가 많다.

토지대장에 등록되어 있지만 실체를 확인할 수 없는 경우, 지금이라도 지적도, 임야도, 항공사진 등을 비교 검토하고 복구 여부를 확인하는 것이 중요하다. 지금은 사라진 것처럼 보이지만, 정당한 소유권과 문서가 있다면 다시 회복이 가능하다. 그리고 그 땅이 누군가의 미래 자산이 되기 위해서는, 오늘의 작은 행정 조치가 반드시 필요하다.