상속등기 지연하면 과태료? 실제 사례로 알아보는 법적 리스크

토지 상속이 발생하면 상속인은 해당 재산을 법적으로 승계받았다는 사실을 등기부에 기록해야 한다.
이를 상속등기라고 하는데, 과거에는 이를 늦게 해도 큰 문제가 없었지만 2024년부터는 「부동산등기특별조치법」 개정에 따라 상속등기 의무화가 본격 시행되었다.

 

이제는 상속개시일(피상속인의 사망일)로부터 3년 이내 상속등기를 마치지 않으면 과태료가 부과된다.
상속받은 토지를 방치하거나 분할 협의가 지연될 경우 상속인은 불필요한 금전적 부담을 안게 될 수 있다.

 

상속등기 지연 시 과태료 부과 기준

상속등기 과태료는 「부동산등기법」 제135조에 규정되어 있으며 상속등기를 법정 기한 내에 신청하지 않을 경우 부과된다.

• 대상: 모든 부동산(토지, 건물 등) 상속
• 기한: 상속 개시일로부터 3년 이내
• 과태료 범위: 지연 기간, 부동산 가액, 건수에 따라 최대 500만 원

즉, 상속받은 토지 2필지를 5년간 방치했다면 각각에 대해 과태료가 산정되어 수백만 원의 부담이 발생할 수 있다.

 

 

상속등기 지연으로 발생한 실제 사례

사례 1: 협의 지연으로 300만 원 과태료

김씨는 부친의 토지 상속을 형제들과 협의하지 못해 5년간 등기를 미뤘다.
뒤늦게 등기를 신청했지만, 지연 기간이 길어 과태료 300만 원이 부과됐다.
김씨는 “형제와의 협의 때문에 늦어진 것”이라 주장했지만, 법은 사유를 불문하고 과태료를 부과했다.

사례 2: 상속 사실을 몰라 150만 원 과태료

박씨는 해외 거주 중 부친이 사망했으나, 이를 뒤늦게 알게 되어 상속등기를 하지 않았다.
10년 후 귀국해 토지를 매도하려 했지만, 등기가 없어 거래가 불가능했고,
등기를 진행하면서 150만 원의 과태료를 추가로 납부해야 했다.

사례 3: 종중 재산 분쟁으로 장기간 미뤄진 경우

이씨는 조상 대대로 내려온 토지를 상속받았으나, 종중 내부의 소유권 분쟁으로 인해 등기가 지연됐다.
결국 법원 판결을 거쳐 상속등기를 진행했으나 이미 3년 기한을 훌쩍 넘겨 과태료가 부과됐다.

 

 

상속등기 지연의 또 다른 문제점

상속등기를 늦추면 과태료 외에도 여러 가지 문제가 발생한다.

1. 토지 매매 불가
   • 상속등기가 되어야 비로소 매도 가능
2. 담보 제공 제한
   • 은행 대출이나 담보 설정 불가능
3. 추가 상속인 발생
   • 상속인 사망 시 다시 그 자녀에게 상속이 이어져 등기 절차가 복잡해짐
4. 분쟁 확대
   • 협의 지연으로 공동상속인의 수가 기하급수적으로 늘어나는 경우 존재

따라서 상속등기를 미루는 것은 단순한 과태료 문제가 아니라 재산권 자체가 묶이는 심각한 결과를 초래한다.

 

상속등기 지연 예방 방법

토지 상속을 받았다면 다음과 같은 방법으로 상속등기 지연을 예방할 수 있다.

① 상속 개시 즉시 상속인 확인

• 가족관계등록부, 제적등본, 기본증명서를 통해 상속인 명단 확정
• 상속등기 신청 시 기본적인 서류 준비가 빨라짐

② 상속재산분할협의서 작성

• 공동상속인 간 협의 내용을 서면으로 확정
• 공증을 받아 두면 분쟁 가능성 최소화

③ 법률 전문가 활용

• 복잡한 상속 토지일 경우 변호사·법무사의 조력을 받아 빠른 절차 진행
• 특히 해외 거주 상속인이 있을 때는 위임장을 받아 대리 진행 가능

④ 분쟁 예상 시 한정승인·상속포기 검토

• 상속재산보다 채무가 많을 경우, 상속등기 대신 법원에 상속포기 또는 한정승인 신청 가능
• 불필요한 과태료 발생도 차단

 

 

 

상속등기 절차 요약표

절차 단계	주요 내용	필요 서류
1단계	상속인 확인	가족관계증명서, 제적등본
2단계	상속재산 확인	토지대장, 등기부 등본
3단계	협의분할 진행	상속재산분할협의서, 인감증명서
4단계	상속등기 신청	상속등기 신청서, 등록세·인지세 납부
5단계	등기 완료	등기필증 교부

 

 

상속등기 지연은 ‘시간 = 돈’이다

토지 상속은 단순히 소유권 이전에 그치지 않는다.
상속등기를 제때 하지 않으면 과태료 부과 → 재산권 제한 → 분쟁 확대라는 3중의 위험이 따른다.

 

따라서 상속인은 상속 개시 직후 3년 이내 반드시 등기를 완료해야 하며 협의 지연이 예상될 경우 전문가 조력을 받아서라도 조속히 처리하는 것이 중요하다. 토지 상속의 가치를 지키고 불필요한 손실을 막는 길은 단 하나, 바로 상속등기 지연을 예방하는 것이다.