장기 미사용 토지, 분할 상속의 함정과 이를 피하는 방법

한국 사회에는 조상 대대로 물려받은 토지가 각 가문마다 한두 필지씩은 있는 경우가 많다. 특히 시골 지역이나 외곽 도시에 위치한 토지는 오랫동안 사용되지 않고 방치되기 쉽고, 가족 구성원 누구도 관리하지 않은 채 수십 년이 흐르기도 한다. 문제는 그런 토지가 상속 대상이 되었을 때부터 시작된다. 겉보기에는 단순한 유산처럼 보이지만, ‘장기 미사용 토지’를 여러 명의 상속인에게 분할하는 순간, 상상하지 못했던 법적·경제적 함정에 빠질 수 있다.

 

이번 글에서는 실제 사례를 통해 장기 미사용 토지를 분할 상속했을 때 발생하는 문제점을 짚어보고, 이를 효율적으로 피하는 방법까지 구체적으로 살펴본다. 상속은 단지 분배가 아니라, 책임과 권리 구조를 정비하는 과정이다. 아무도 관심 없던 땅 한 조각이 어떻게 분쟁의 불씨가 될 수 있는지, 그리고 그 불씨를 미리 끌 수 있는 현실적인 전략은 무엇인지 확인해 보자.

 

분할 상속된 장기 미사용 토지, 공동명의의 위험성

장기 미사용 상태로 오랜 시간 방치된 토지를 상속할 때, 많은 가족들은 특별한 고민 없이 공동명의로 등기하는 선택을 한다. 형제자매가 여럿인 경우, ‘공평하게 나누자’는 취지에서 그렇게 하는 경우가 많다. 하지만 그 결과는 종종 갈등의 시작이 된다. 공동명의 토지는 어느 한 사람이 단독으로 처분하거나 개발할 수 없고, 모든 소유자의 동의가 필요한 구조이기 때문이다.

예를 들어 4남매가 공동상속한 800평의 임야가 있다고 하자. 장남이 해당 토지를 활용하려 해도, 막내딸이 “나는 반대”라고 하면 아무 일도 진행되지 않는다. 공동명의 상태에서는 매도, 임대, 개발 등 모든 결정에 대해 전원의 서면 동의가 필요하며, 심지어 주소 변경, 지목 변경 같은 간단한 행정 절차조차도 동의 없이는 불가능하다.
또한 일부 상속인이 해외에 있거나 연락이 두절된 상태라면, 해당 토지는 사실상 잠긴 자산(Dead Asset)이 되어버린다.

 

지분 갈등과 세금, 소유권 이전 지연의 현실적인 피해

공동명의 토지에서 가장 많이 발생하는 문제는 지분에 대한 인식 차이와 금전적 이해관계 충돌이다. 장남은 “내가 제사를 지내고 관리해왔으니 더 받아야 한다”고 주장하고, 다른 형제들은 “동등하게 나누기로 했는데 왜 지금 와서 말이 바뀌느냐”고 반박한다.
이 과정에서 분할 협의가 결렬되면, 결국 법원에 상속재산분할 청구소송을 제기하게 되며, 감정평가, 변호사 선임, 조정 과정 등으로 수백만 원 이상의 비용과 1~2년의 시간이 소요될 수 있다.

게다가 토지의 재산세, 종합부동산세 등의 납세 의무도 공동으로 발생한다. 문제는 세금 고지서가 공동으로 나오는 것이 아니라, 특정 1인의 주소지로 발송되는 경우가 많고, 이를 다른 상속인들과 나누는 과정에서 갈등이 생길 수 있다. 누가 납부했는지, 누가 얼마를 내야 하는지에 대해 정확한 기준이 없다면, 납세 책임이 특정인에게 전가되거나 관계가 악화될 수 있다.
또한 공동명의 상태가 길어질수록 소유권 이전 및 활용이 늦어지고, 토지 자체가 시효취득이나 불법 점유의 대상이 될 가능성도 커진다.

 

분할 상속의 함정을 피하기 위한 현실적 대응법

장기 미사용 토지의 분할 상속을 피하려면, 사전에 협의와 구조 설계를 잘 해야 한다. 첫 번째로 권장되는 방법은 상속인 중 한 명에게 소유권을 몰아주고, 나머지에게는 금전으로 보상하는 방식이다. 이렇게 하면 토지 자체는 단독명의로 관리가 가능해지고, 후속 처분이나 개발에 필요한 의사결정도 빠르게 이루어질 수 있다.

두 번째 방법은 상속 전 유언장을 통해 분할 구조를 지정하는 것이다. 공정증서 유언장을 활용하면 부모 세대가 직접 “이 토지는 누구에게 상속한다”는 뜻을 명확히 남길 수 있고, 이는 후속 분쟁의 가능성을 획기적으로 줄여준다.
세 번째 방법은 사망 후 일정 기간 내에 상속재산분할협의서를 작성해 등기 이전을 조기에 완료하는 것이다. 이 과정에서 전문 변호사나 법무사의 도움을 받아 법적 리스크를 사전에 점검하고, 토지 이용 계획과 세금 계산까지 포함한 종합 전략을 수립하면 훨씬 안정적인 상속이 가능해진다.

 

상속 이후 분쟁이 발생했을 경우, 실질적인 정리 절차

만약 공동명의로 상속한 뒤 시간이 지나면서 갈등이 발생하거나 토지 활용이 불가능한 상태가 지속된다면, 이후 단계에서라도 법적으로 정리하는 절차를 밟는 것이 중요하다. 가장 대표적인 방법은 가정법원을 통한 ‘상속재산분할청구’다. 이는 협의가 결렬된 경우에 상속인 중 1인이 법원에 신청하여, 강제적으로 분할 방법을 결정받는 절차다. 토지의 성격, 위치, 시장가치 등을 고려하여, 법원이 ‘누가 어느 정도를 상속할지’를 판단하고 판결하게 된다.

분할 방법은 크게 세 가지다:

1. 현물분할: 토지를 실질적으로 분할하는 방식. 단점은 토지가 분할 가능한 조건이어야 하고, 지목 변경과 측량이 필요해 시간이 오래 걸린다.
2. 대금분할: 해당 토지를 매도한 후, 그 금액을 각자의 지분에 따라 나누는 방식. 갈등이 많을 때 가장 실용적이다.
3. 가격보상: 특정 상속인이 전부 상속받고, 나머지 상속인에게 지분에 해당하는 금액을 지급하는 방식.

이 중 현물분할은 가장 현실적인 갈등이 많은 방식으로, 미사용 토지처럼 형상이나 위치가 애매한 경우는 대개 대금분할로 유도된다. 이 과정에서 감정평가사가 토지의 시가를 산정하고, 그 결과를 기준으로 분배가 진행된다.

 

공동명의 해소 이후의 후속 조치: 등기, 세무, 장기관리까지

공동명의를 해소했거나 상속 분할이 완료된 이후에도, 반드시 후속 행정절차를 마무리해야 진짜 상속이 끝난 것이다. 우선 해야 할 일은 소유권이전등기 신청이다.
가정법원의 판결이 있었다면, 판결문과 확정 증명서를 등기소에 제출하여 지분 변경을 진행해야 하며, 공동명의에서 단독명의로 바뀔 경우 등기 수수료 및 등록세가 발생할 수 있다.

또 하나 중요한 절차는 상속세 및 양도소득세 이슈에 대한 처리다. 상속세는 고인의 사망 당시 재산가치를 기준으로 산정되며, 상속 재산이 많지 않다면 공제 한도 내에서 면제되는 경우도 많다. 하지만 문제가 되는 건 이후 해당 토지를 매도하는 경우다.
만약 상속 당시 취득가액이 명확하지 않으면 양도소득세가 크게 부과될 수 있는데, 이를 피하기 위해서는 상속 시점에 감정평가서를 보관하거나 취득 원가를 입증할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋다.

또한 장기적으로 해당 토지를 직접 사용할 계획이 없다면, 사용계획서 등록 후 휴경지 관리 신청, 또는 공유지분 처분 계획 수립 등을 통해 재산의 효율성을 높이는 것도 하나의 방법이다. 방치할 경우 다시 세금, 시효취득, 불법 점유 등의 리스크가 반복될 수 있으므로, 소유권만 보유하고 아무 조치도 하지 않는 것은 가장 위험한 형태임을 기억해야 한다.

 

교훈: 공평한 분할보다 ‘지속 가능한 관리’가 먼저다

많은 사람들이 상속을 이야기할 때 공평하게 나눠야 한다고 말하지만, 실제 현장에서는 공평보다 중요한 것이 관리 가능성이다. 특히 토지처럼 활용성이 떨어지고 협의가 어려운 자산일수록, 단순한 1/N 분할은 오히려 갈등의 불씨가 된다.
현실적으로는 한 사람이 명의를 가져가고, 나머지는 금전 보상을 받는 방식이 관리·세금·소유권 리스크를 줄일 수 있는 가장 합리적인 방안이다.

또한 부모 세대가 생전에 유언장을 작성하거나, 자녀들과 상의하여 명확한 자산 정리를 해놓는 것이 분쟁을 미연에 방지할 수 있는 방법이다. '언젠가 하겠다'는 생각은 결국 미사용 토지가 남긴 덫이 되어 가족 간 갈등으로 되돌아올 수 있다. 상속은 피할 수 없는 미래다. 그 미래를 준비하는 가장 현실적인 방법은, 오늘 당장 재산 목록을 정리하고 상속인 간 대화를 시작하는 것이다.