받은 줄 몰랐던 토지 상속으로 벌어진 법적 분쟁, 어떻게 대응했나

사람들은 흔히 상속이라 하면, 부모가 재산을 물려준다는 뚜렷한 의사표시가 있을 때만 가능한 일이라고 생각한다. 하지만 현실은 그보다 훨씬 복잡하고 예상 밖이다. 특히 고인이 생전에 뚜렷한 유언을 남기지 않았거나, 가족 간 대화가 부족했던 경우에는 상속받았다는 사실조차 모른 채 수년 혹은 수십 년이 흐르는 경우도 많다.

이번 사례에서는 A씨가 “자신 명의로 등록된 토지가 있다”는 통보를 받고 혼란에 빠진 상황을 중심으로, 토지 상속 사실을 뒤늦게 인지했을 때 어떤 문제가 발생하고, 어떻게 대응해야 하는지 그 구체적인 과정을 살펴본다. 특히 본인의 의사와 무관하게 ‘법적 소유자’가 되었을 때의 책임, 세금, 분쟁 대응 방안까지 함께 짚어보자.

 

잊혀진 땅, 갑작스러운 등기 통지서 한 장으로 시작된 분쟁

A씨는 평범한 직장인이었다. 어느 날 우편으로 도착한 한 장의 ‘지방세 체납 고지서’를 보고 깜짝 놀랐다. 내용은 충남 ○○시에 위치한 임야에 대한 재산세 체납이었다. 문제는, A씨는 해당 지역에 토지를 소유하고 있다는 사실조차 모르고 있었다는 점이다. 세무서에 문의한 결과, 20여 년 전 돌아가신 아버지가 소유했던 땅이 상속 절차 없이 방치되었고, 등기부상 공동상속인 중 한 명으로 A씨가 자동 포함되어 있었다는 사실이 드러났다.

사실 이 땅은 작은 시골 마을에 위치한 300평 남짓한 임야였고, 당시에는 큰 가치가 없었다. 가족들 누구도 관리하거나 언급한 적이 없던 이 땅은 시간이 흐르면서 마을 개발계획에 포함되었고, 부동산 가치가 오르기 시작하면서 문제가 되기 시작했다. 다른 공동상속인 중 한 명이 단독으로 해당 토지를 매도하려 했고, A씨의 동의가 없다는 이유로 거래가 중단되면서 갈등이 표면화되었다. “왜 말도 없이 내 이름이 들어갔는가?”라는 의문이 들 수 있지만, 민법상 상속은 피상속인이 사망하는 순간 자동으로 발생하기 때문에, 등기 여부와 상관없이 A씨는 이미 상속인이 된 상태였다.

 

토지 상속인의 무지, 시간이 갈수록 불리해지는 법적 구조

이런 상황은 A씨처럼 상속 사실 자체를 몰랐던 경우에도 책임이 발생할 수 있다는 점에서 매우 위험하다. 대한민국 민법에서는 상속을 ‘승계’ 개념으로 보기 때문에, 고인이 사망하면 그 즉시 상속인은 고인의 재산뿐 아니라 채무, 체납 세금까지 모두 법적으로 승계받게 된다. 만약 A씨가 체납 고지서를 무시했거나, 해당 토지의 권리 관계를 방치했다면, 장기 체납으로 인해 압류나 공매가 진행될 수도 있었다.

더불어, 등기상 공동상속인으로 묶여 있는 상태에서는 다른 상속인들의 행동에 제약을 주거나, 반대로 법적 책임이 함께 발생할 수 있다. 예를 들어, 한 사람이 해당 토지를 무단으로 임대하거나 매도했을 경우, A씨에게도 민·형사적 책임이 일부 돌아갈 수 있는 구조다. 실제로 이 사례에서도, 해당 땅을 무단 점유하고 경작하던 이웃 주민이 “오래 전부터 사용하고 있었으니 시효취득했다”는 주장을 하며 소송을 걸었고, 이 과정에서 A씨는 본인의 의지와 상관없이 피고로 소환되어야 했다.

 

법적으로 정리하는 과정: 등기 이전부터 토지 상속분 조정까지

A씨는 혼란을 극복하고 법률 전문가의 조언을 받아 단계적으로 대응하기로 했다. 가장 먼저 한 일은 관할 등기소를 통해 해당 토지의 등기부등본을 확인하고, 상속인 명단을 파악하는 작업이었다. 이 과정에서, 고인의 직계비속인 형제 3명이 공동으로 법적 권리를 갖고 있다는 점이 명확해졌다. 이후 상속인 전원을 대상으로 연락을 취해 상속재산분할 협의를 제안했다. 다행히 초기 갈등은 있었지만, 토지 매각 후 시세에 따라 분할하는 데 합의가 이루어졌다.

이 협의서를 바탕으로 법무사를 통해 공동명의에서 각자의 명의로 지분등기를 이전했고, 매도 계약을 통해 금액 분배가 이루어졌다. 이와 함께 A씨는 그동안 체납된 재산세 중 본인 지분에 해당하는 금액만 분할 납부했고, 세금 신고 및 상속세 면제 조건도 충족했기 때문에 별도의 세금 부담은 없었다. 그러나 만약 이 과정을 더 늦췄더라면, 과태료 부과나 다른 공동상속인의 강제소송으로 번졌을 수도 있었다.

 

예기치 못한 토지 상속, 어떻게 대비할 것인가?

이 사례는 단지 A씨 개인의 문제가 아니라, 대한민국에서 수많은 가정이 자각하지 못한 채 안고 있는 ‘잠재적 분쟁의 씨앗’이라는 점에서 시사하는 바가 크다. 상속은 어느 날 갑자기 찾아오며, 꼭 ‘받겠다고 해서 생기는 것’이 아니다. 부모가 사망한 후 남겨진 재산이 있다면, 사용 여부와 상관없이 등기부, 토지대장, 재산세 고지 내역 등을 직접 확인해보는 것이 필요하다. 그리고 그 과정에서 나의 이름이 들어가 있다면, 즉시 법적 상태를 정리하고, 다른 상속인들과의 협의 체계를 마련하는 것이 최선의 예방책이다.

특히 땅은 한 번 방치되면 수십 년 동안 그대로 묻혀 있다가, 예기치 못한 시점에 분쟁으로 폭발할 수 있는 자산이다. 따라서 누구든 고인의 사망 이후에는 빠르게 부동산 관련 자료를 정리하고, 필요 시 전문가의 자문을 받아 대응해야 한다. 이 사례를 계기로, 단 한 장의 체납 고지서가 인생을 뒤흔들지 않도록, 미리 알고 준비하는 태도가 상속 시대의 핵심 역량이라는 점을 기억해야 한다.

 

> 상속받은 줄 몰랐던 토지의 법적 위험요소와 실전 대응 체크리스트

A씨와 같은 사례는 단지 한 번의 체납 고지서로 끝나지 않는다. 상속 사실을 인지하지 못한 채 일정 기간이 지나면, 상속인 본인도 모르는 사이에 다양한 법적 리스크가 누적되기 때문이다. 이 시점에서 중요한 것은, 뒤늦게 발견된 토지에 대해 어떻게 손해를 줄이고, 나의 권리를 안전하게 회복할 수 있을지를 체계적으로 점검하는 것이다.

우선, 상속등기를 오랫동안 하지 않은 경우에는 국세청이나 지자체로부터 과태료가 부과될 수 있다는 점을 인식해야 한다. 특히 2021년 이후부터는 ‘상속등기 의무화 제도’가 시행되어, 상속 개시일로부터 6개월 이내에 등기를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있다. A씨처럼 상속 사실 자체를 몰랐다고 해도, “몰랐다는 이유”만으로 면책되는 것은 아니기 때문에, 최대한 빠르게 후속 조치를 취하는 것이 중요하다.

그다음 단계는 지분 정리와 공동상속인 간 권리 조율이다. 만약 등기부에 공동상속으로 올라가 있다면, 이 상태에서는 누구도 단독으로 해당 땅을 매도하거나 개발할 수 없다. 실제 권리를 행사하기 위해서는 반드시 상속재산분할 협의서를 통해 분할 여부와 비율, 절차를 서면으로 정리해야 한다. 이때 가장 흔히 발생하는 문제는 “형제가 연락되지 않거나 협조하지 않는 경우”다. 이런 상황에서는 협의만 기다릴 것이 아니라, 가정법원에 상속재산분할심판청구를 신청해 강제 조정을 유도할 수 있다.

 

예상치 못한 점유자 또는 제3자와의 분쟁 대처 방법

간혹 상속받은 줄도 몰랐던 땅을 뒤늦게 정리하려는 과정에서, 현장을 가보니 누군가 그 땅을 사용하고 있던 경우도 있다. A씨의 사례처럼, 주변 주민이 해당 토지를 수년간 무단으로 경작하거나 주차장으로 활용하는 등 실제 사용권을 주장하는 사례는 의외로 흔하다. 이때는 먼저 해당 사용자가 어떤 근거로 땅을 점유하고 있었는지 확인해야 한다.

만약 상대방이 토지를 20년 이상 ‘소유의 의사’로 평온·공연하게 점유하고 있었다면, 민법 제245조에 따라 시효취득이 인정될 수도 있다. 다만, 이는 등기까지 마쳐야 완전한 소유권이 인정되는 것이므로, 등기를 하지 않은 상태라면 상속인 측에서도 소유권이전등기 말소 청구 소송을 통해 권리를 회복할 수 있다.

실무에서는 점유자와의 협상이 우선이다. 단순한 사용이었다면 원상복구를 요구할 수 있고, 일정 부분 사용료를 받아 정리하는 것도 방법이다. 그러나 불법 건축물이 설치되어 있거나, 땅을 담보로 대출까지 받은 경우에는 즉시 법적 대응에 들어가야 하며, 형사고소까지 검토해야 할 수 있다.
이런 복잡한 상황에서는 감정에 치우치기보다, 등기권리 분석 + 현장 실사 + 법률검토를 기반으로 접근하는 것이 시간과 비용을 줄이는 핵심이다.