해외 거주자가 국내 토지를 상속 받을 때 꼭 알아야 할 절차와 세금 문제

한국에 거주하지 않는 해외 영주권자나 시민권자가 부모의 사망으로 인해 한국에 있는 토지를 상속받게 되는 경우 단순히 상속을 받는다는 사실만으로 절차가 자동으로 진행되는 것은 아니다.

 

특히 외국에 거주 중인 상속인은 비거주자 신분으로 분류되기 때문에 상속 절차, 세금 신고, 외환 문제, 등기 이행 등 다양한 법적 요건을 별도로 충족해야 한다.

 

이 글에서는 해외 거주 상속인이 한국 내 토지를 상속받을 때 반드시 숙지해야 할 핵심 절차와 예상되는 세금 문제, 그리고 실수 없이 상속을 마무리하기 위한 대응 전략을 현실적으로 정리해본다.

 

 

해외 거주자도 한국 내 토지를 상속받을 수 있을까?

결론부터 말하면, 해외 거주자도 한국 내 토지를 상속받을 수 있다. 대한민국은 상속인 국적이나 거주지에 관계없이 피상속인이 한국 국적을 갖고 있거나 상속 대상 부동산이 한국에 있다면 국내법에 따라 상속권을 인정한다.

즉, 미국 시민권자든, 유럽에 거주 중인 재외동포든 피상속인의 자녀 또는 배우자라면 법정상속인의 자격은 동일하게 주어진다.

 

하지만 문제는 실질적인 상속 절차에서 발생한다. 해외에 체류 중인 상속인이 한국의 행정 시스템에 접근하기 어렵기 때문에
신청서류 준비, 인증 절차, 외화 신고 등에서 어려움을 겪을 수 있다.

 

 

해외 거주자의 상속 절차: 기본 흐름은 같지만, 준비 서류가 더 많다

해외에 거주하는 상속인이 한국 내 토지를 상속받으려면 기본적으로 다음과 같은 순서로 절차를 진행해야 한다.

 

① 피상속인의 사망 확인 (사망진단서, 기본증명서)
② 상속관계 확인 (가족관계증명서, 제적등본)
③ 상속인 신분증명 (여권, 시민권증서 또는 거주증명서)
④ 상속재산 확인 (토지등기부등본, 공시지가 확인 등)
⑤ 상속등기 진행 (공동상속인 간 협의서, 위임장 등 필요)

 

해외 거주자는 한국 주민등록번호가 없거나 말소된 경우가 많기 때문에 공동상속인임을 증명할 서류를 영사 확인 또는 아포스티유* 처리해야 한다.
예를 들어 미국 거주 상속인이 시민권자로 되어 있다면 해당인의 출생증명서, 시민권증서, 여권 사본 등에 아포스티유 인증 또는 대한민국 영사 확인을 받아야 한다.

 

*아포스티유 : 외국에서 사용될 한국 공문서의 진위를 확인해주는 증명서

 

 

상속세 신고 및 납부: 해외 거주자도 예외 없다

한국의 상속세는 피상속인의 국적과 거주지 기준으로 과세된다. 즉, 부모(피상속인)가 대한민국 거주자였다면 상속인이 해외 거주자이더라도 대한민국 국세청에 상속세를 신고하고 납부할 의무가 있다.

상속세는 사망일이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 하며 해외 거주자의 경우 1개월 연장된 9개월 이내에 신고가 가능하다. 예를 들어, 2024년 3월 10일에 사망했다면 한국 거주자는 2024년 9월 30일까지, 해외 거주자는 2024년 10월 31일까지가 마감이다.

 

상속세 납부 금액이 클 경우에는 연부연납(분할납부) 또는 물납(토지로 세금 대체 납부) 제도를 이용할 수도 있다.
단, 물납은 까다로운 요건이 적용되며 토지가 공시가 대비 시장성이 낮거나 활용도가 떨어지면 거절될 수 있다.

 

 

해외에서 받은 상속금이나 매각 대금, 외환 규제에 주의해야 한다

상속인이 한국에서 토지를 상속받고 이를 매각하여 해외로 자금을 송금하려는 경우 단순히 외화계좌로 옮기면 된다고 생각하기 쉽지만 외국환거래법상 신고 의무가 적용된다. 5만 달러(약 6천만 원)를 초과해 외화로 송금하거나 반출하려면 거주자의 경우 외국환신고, 비거주자의 경우 자본거래 신고가 필요하다.

 

또한, 상속을 통해 취득한 재산임을 증명하기 위해 상속세 신고서, 상속재산 확인서, 매매계약서, 세금 납부 증빙 등의 서류가 요구된다. 신고를 누락하거나 허위로 제출한 경우 관세청 또는 외환 당국으로부터 조사를 받을 수 있으며 자금 동결 또는 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로 국내 은행 외환창구 또는 관할 외국환은행과의 상담이 반드시 필요하다.

 

 

해외 거주자 상속인이 자주 범하는 실수와 주의할 점

많은 해외 상속인들이 다음과 같은 실수를 반복하면서 등기 지연, 세금 과다 납부, 자산 동결 등의 불이익을 겪는다:

• 한국 주소지 없이 우편 수령지 등록을 하지 않아 등기 통지서 수령 실패
• 가족관계증명서, 제적등본 등 국내 문서를 준비하지 않고 영사관 방문만 반복
• 상속재산을 매각한 뒤 외환신고 없이 자금 송금 시도
• 한국 내 은행계좌 미보유로 상속세 자동이체 실패
• 여러 상속인 중 연락이 두절된 형제·자매로 인해 상속등기 합의 실패

이러한 상황을 막기 위해서는 초기부터 국내 대리인(변호사·행정사 또는 가족)을 통한 체계적 대응이 필수다.
또한, 모든 서류는 아포스티유 인증 또는 영사 확인이 필요하다는 점을 잊지 말아야 한다.

 

 

결론: 해외 거주자도 상속은 가능하지만, 절차는 훨씬 복잡하다

한국에 있는 토지를 해외에서 상속받는 것은 법적으로 충분히 가능하지만 절차는 단순하지 않다. 특히 세금 신고, 서류 인증, 외환 처리까지 일반 상속보다 훨씬 많은 행정 절차와 법적 요건을 요구한다.

 

해외 상속인이라면 반드시

① 필요한 서류를 국제적 기준에 맞춰 준비하고
② 한국 내 전문가의 도움을 받아 등기와 세금 문제를 처리하며
③ 외화 반출 시에는 외국환거래법에 따라 정식 신고 절차를 거쳐야 한다.

 

가장 중요한 것은 ‘해외에 있다고 해서 상속을 미루지 않는 것’이다.
신고 기한을 넘기면 과태료와 이자까지 발생하며 자칫 상속권을 놓치는 결과도 생길 수 있다.

지금 당신이 해외에 있더라도 그 땅은 여전히 당신의 권리이자 책임이다.