개명한 토지 상속인의 이름과 등기 명의 불일치 시 문제 해결 방법

사망한 부모로부터 토지를 상속받으려는 과정에서 상속인의 이름이 과거와 달라져 등기부상의 명의와 일치하지 않는 문제가 발생하는 경우가 있다.

 

예를 들어, 여성 상속인이 결혼·이혼·개명 등의 사유로 이름이 바뀌었거나 법적 개명을 통해 기존 이름을 변경한 경우 상속등기 절차에서 등기부 등본과 가족관계증명서 상 이름이 달라 문제가 발생할 수 있다.

이런 상황에서는 동일인 여부를 입증해야만 등기소에서 소유권 이전이나 상속등기를 정상적으로 처리할 수 있다.

 

이 글에서는 개명한 상속인이 등기 명의자와 일치하지 않을 때 어떻게 문제를 해결하고 등기를 완료할 수 있는지 그 구체적인 방법과 실무 절차를 정리해본다.

 

 

이름이 달라졌다고 토지 상속권이 사라지지는 않는다

많은 사람들이 '내 이름이 예전과 다르니까 상속이 불가능하지 않을까?'라고 걱정하지만 개명은 신분의 변화가 아닌 이름의 변경일 뿐이므로 상속권에는 아무런 영향이 없다.
민법상 상속인은 피상속인(사망자)의 자녀, 배우자, 부모, 형제자매 등 법정 순위에 따라 지정되며 그 사람이 개명했는지 여부는 상속 자격과 무관하다.

 

다만 문제는 상속 등기나 토지 이전 등에서 이름 불일치가 서류상 오류처럼 인식될 수 있다는 점이다. 예전 이름으로 기록된 주민등록등본, 등기부등본, 인감증명서 등과 현재 사용 중인 이름이 다르면, 등기관은 둘이 동일인인지 확인이 필요하다며 등기를 거절하거나 보완요구를 할 수 있다.

 

 

토지 상속에서 이름 불일치 문제는 동일인 증명으로 해결 가능

이럴 때 가장 확실한 해결책은 개명 사실 확인서류를 첨부하여 동일인임을 입증하는 것이다.
법적으로는 다음과 같은 서류를 준비하면 충분하다.

필요 서류	설명
기본증명서	과거 이름 → 현재 이름 변경 내역이 표시됨
가족관계증명서	상속인과 피상속인의 관계를 증명
주민등록초본 (주소변동 포함)	과거 주소, 이름, 생년월일 일치 여부 확인
개명허가결정문 사본 (필요시)	법원에서 받은 개명 허가 문서, 원본대조필 사본 가능
신분증 사본	현재 이름 사용자의 동일인 증빙용

 

등기소에서는 이 자료들을 통해 이름은 달라졌지만 동일인임이 명확히 확인되었다고 판단하면 상속등기나 명의이전을 정상적으로 처리해준다.

 

 

개명한 토지 상속인이 동일인임을 증명하는 등기소 제출용 진술서 작성

경우에 따라 등기소는 개명 관련 문서 외에도 동일인임을 주장하는 토지 상속인의 진술서를 요구할 수 있다.
이 진술서는 간단하게 작성할 수 있고, 법무사나 행정사의 도움 없이도 가능하다.

 

진술서 작성 시 포함할 항목 예시 :

• 현재 사용 중인 이름
• 과거 이름 및 개명 사유
• 개명 전후의 주민등록번호 일치 여부
• 개명 일자 및 관할 법원명 (개명허가번호 포함 가능)
• “개명 전 이름과 현재 이름이 동일인임을 확인합니다”라는 문구
• 서명, 날짜, 연락처

이 진술서는 공증까지는 필요하지 않지만 신분증 사본과 함께 제출하면 등기소에서는 내부 판단을 통해 등기 처리에 반영하게 된다.

 

 

토지 공동상속인 중 한 명이 개명한 경우, 협의 분할에도 영향 있을까?

공동상속인 중 누군가가 개명한 상태라면 상속재산분할협의서 작성 시에도 동일인임을 명확히 밝혀야 한다.
분할협의서에 이름이 다르게 기재되면 등기소는 협의서 효력을 인정하지 않거나 보완을 요구하게 된다.

이럴 때는 다음과 같이 정리하면 된다.

• 협의서 상 이름 : '홍길동(구 홍영자)' 등 병기 가능
• 주민등록번호와 주소 기재로 동일인 명확화
• 협의서에 첨부되는 기본증명서, 가족관계증명서로 동일인 확인 가능

또한, 상속지분을 포기하거나 매도하는 경우에도 명의자 정보 불일치 시 매매계약서 등 서류가 모두 반려될 수 있으므로 초기에 정확한 이름 기재와 증빙 문서 준비가 중요하다.

 

토지 공동상속인 중 개명자 처리 매뉴얼

Step 1. 개명 사실이 확인된 공동상속인 여부 확인

• 공동상속인 중 이름이 등기부, 주민등록, 협의서 등에서 과거 이름과 현재 이름이 다르면 개명 여부를 우선 확인한다.
• 법적 개명이 확정된 경우 개명일자와 개명 전 이름, 개명 후 이름을 정확히 확인해 기록해둔다.

필요한 서류

• 기본증명서 (상세): 개명 전 이름 → 개명 후 이름으로 연결
• 주민등록초본 (주소 및 이름 변경 포함)
• 가족관계증명서 (상속 관계 확인용)

 

Step 2. 상속재산분할협의서에 개명자 정보 정확히 기재하기

협의서 작성 시 개명 전 이름만 쓰면 안 된다. 현재 법적 이름(개명 후 이름)을 기준으로 작성하되 혼동 방지를 위해 다음처럼 병기하거나 주석 처리한다.

 

예시 기재 방식

• 홍민정(구 홍영자)
• 박서준 (개명 전: 박진우)
• 또는 협의서 말미에 '공동상속인 ○○○은 ○○년 ○○월 ○○일자로 개명하였으며, 본 협의서 작성 당시 이름은 ‘○○○’임을 확인함.'

 

Step 3. 등기소 제출 서류에 개명 증빙자료 첨부

등기소에서 ‘협의서 상 이름’과 실제 신분증 이름이 다르다고 판단될 경우 동일인 증명 서류가 필수로 요구될 수 있다.

서류명	비고
기본증명서 (상세)	개명 내용 확인 가능
가족관계증명서	상속인 관계 확인
주민등록초본 (이름 변경 내용 포함)	주소·이름 연결
동일인 진술서 (필요시)	명확한 설명용, 별도 공증은 보통 불필요
신분증 사본	현행 이름 확인용

 

Step 4. 상속 등기 완료 후 등기부 상 명의 정정 여부 확인

상속등기가 완료되었지만 등기부에 개명 전 이름으로 그대로 올라간 경우 향후 매도, 담보 제공 시 문제가 될 수 있다.

 

개명 전 이름으로 올라간 경우 해결 방법

• 등기부 명의 정정 등기 신청 (명의 정정 등기 또는 변경 등기)
• 첨부서류: 기본증명서, 초본, 신청서, 신분증
• 수수료: 등록면허세 + 등기신청 수수료 (약 1~2만원 수준)
• 법무사 위임 없이 본인이 신청도 가능

Step 5. 공동상속인이 매매·증여·포기를 할 경우 개명 정보 통일

공동상속인 중 개명자가 지분을 제3자에게 양도하거나 다른 형제에게 증여 또는 상속 포기를 할 경우에는 모든 문서(계약서, 포기각서 등)에서 이름 불일치가 없어야 한다.

 

주의사항

• 매매계약서에는 현재 이름을 기준으로 작성
• 구분이 필요한 경우 ‘○○○(구 ○○○)’ 형식으로 기재
• 인감증명서, 인감도장도 개명 후 이름 기준으로 새로 발급해야 함

 

전체 요약 체크리스트

항목	처리 여부
기본증명서로 개명 여부 확인	□
주민등록초본으로 주소·이름 연결 확인	□
협의서에 개명 내용 반영	□
등기소 제출서류에 동일인 증명 포함	□
등기 후 명의 정정 여부 검토	□
매도/증여/포기 시 개명 이름 통일	□

 

 

개명한 토지 상속인이 부동산을 매도할 때 주의할 점

상속등기를 마친 뒤에도 개명된 이름과 등기부 명의가 일치하지 않으면 매도 시 문제가 생길 수 있다.
특히 매수인 쪽(부동산 중개사, 은행, 법무사)이 진짜 명의자가 맞는지 의심하거나 은행에서 대출을 거부할 가능성도 있다.

따라서 다음과 같은 절차를 거쳐 등기부상 명의도 개명된 이름으로 정리하는 것이 안전하다.

• 상속등기 후 → 개명된 이름으로 ‘명의 정정 등기’ 또는 ‘명의 변경 등기’ 신청
• 필요한 서류 : 개명사실 기재된 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본
• 수수료 : 1만 원 내외 (간단한 정정 등기일 경우)

이렇게 처리하면 향후 매도, 증여, 상속 등 모든 부동산 거래에서 혼동 없이 원활한 진행이 가능하다.

 

 

토지 상속인의 이름이 달라도 증명하면 해결된다

개명은 누구에게나 일어날 수 있는 합법적 절차이며 상속권을 상실하게 만드는 요소는 아니다. 하지만 부동산 등기처럼 법적 문서가 중요한 분야에서는 이름 불일치가 실무적으로 매우 큰 장애가 될 수 있다.

 

특히 상속과 관련된 토지는 등기, 세금, 분할협의 등 절차가 복잡하고 이해관계도 얽혀 있기 때문에 사전에 개명 사실을 명확하게 입증할 수 있는 서류를 준비하고, 모든 공식 문서에 일관되게 개명된 이름을 사용하는 것이 중요하다.

 

개명한 상속인이라면 상속등기 이전에 기본증명서와 주민등록초본을 미리 준비하고 필요하다면 전문가의 도움을 받아 동일인 증명 절차를 차분히 진행하는 것이 분쟁 없이 부동산 상속을 마무리하는 가장 좋은 방법이다.